ת"א 50809/06, סגל משה נ' פרישמן אריק
כבוד השופט מנחם (מריו) קליין
18.11.2008
העובדות:
1. התובע הינו מתווך מקרקעין במקצועו. הנתבע חתם ביום 26.9.05 על הזמנה לקבלת שירותי תיווך בה התחייב לשלם דמי תיווך בסך 2% בצירוף מע"מ במידה וירכוש דירה אשר תוצג בפניו על ידי התובע או מי מטעמו. בפני הנתבע הוצגו מספר דירות ובין היתר דירתו של מר צוקר בתל אביב אשר טופלה בבלעדיות ע"י משרדו של התובע. ביום 11.6.2006 נחתם חוזה מכר דירה. על אף דרישותיו של התובע לקבלת מלוא סכום התיווך נמנע הנתבע מלשלמו.
החלטה:
1. תנאי הכרחי לקבלת דמי התיווך הינו כי המתווך היה הגורם היעיל בעיסקה. השאלה האם אכן בוצעה פעולת תיווך תבחן בהתאם למבחנים לקיומו של גורם יעיל, שנקבעו על ידי בית המשפט העליון: מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי; הקירבה בין תנאי התשלום ושיעורה בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; חלוף הזמן בין ההצעה לבין סיום העסקה; מידת האינטינסיביות של פעולת המתווך; קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהצגת החוזה ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; תשלום דמי תיווך על ידי הצד השני לשיעורם; זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן; הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי משא ומתן
2. על פי מבחנים אלו ועל סמך הראיות עולה כי התובע לא היה הגורם היעיל, לא בתחילת הדרך (שכן הנתבע הגיע לדירת התובע בכוחותיו הוא ולא בפנייה מוקדמת לתובע) ולא בסגירת העסקה (בה לא נטל התובע כל תפקיד).
3. תפקידו של מתווך שהחתים שני צדדים על הסכם תיווך הוא לגשר בין הצדדים לשם יצירת עסקה, כך הוא יוכל לקבל דמי תיווך משני הצדדים. אך שעה שקיים אינטרס אישי כי המחיר שישלם הקונה הינו גבוהה ככל האפשר מופר האיזון הראוי. מן הראיות עולה כי הנתבע כלל לא היה מודע להסכם בין התובע ובין מר צוקר הגורם להעלאת דמי תיווך, ככל שמחיר הדירה יעלה. חובת הנאמנות של המתווך כוללת בין השאר את החובה לנהוג בזהירות סבירה במילוי שליחותו. משהסתיר התובע את העובדה כי הינו "שותף" של מר צוקר בעסקה מאחר ומעל למחיר של 325,000 $ (דולר ארה"ב) יזכה התובע לתוספת עמלה בטרם נחתם הסכם התיווך בין התובע לנתבע, גרם התובע למצג שווא.
4. מתווך שפעל בניגוד לחוק איננו זכאי לדמי תיווך. לא על פי חוק המתווכים, ולא על פי כל חוק אחר. נראה כי חוק המתווכים קובע הוראות מפורטות וברורות בנוגע לדרך ההתנהלות הראויה של מתווך כלפי לקוחו ולאור האמור לעיל נראה כי התובע לא עמד בחובות אילו ומשכך יש בהן כדי למנוע ממנו שכרו.
5. מצב בו ניתן בונוס מצד המוכר ככל שהעסקה תיסגר במחיר גבוה יותר, הופך את המתווך לסוכן מכירות או למשווק של המוכר. במצב כזה הוא אינו יכול לדרוש תשלום דמי תיווך נוסף מאת הקונה
כבוד השופט מנחם (מריו) קליין
18.11.2008
העובדות:
1. התובע הינו מתווך מקרקעין במקצועו. הנתבע חתם ביום 26.9.05 על הזמנה לקבלת שירותי תיווך בה התחייב לשלם דמי תיווך בסך 2% בצירוף מע"מ במידה וירכוש דירה אשר תוצג בפניו על ידי התובע או מי מטעמו. בפני הנתבע הוצגו מספר דירות ובין היתר דירתו של מר צוקר בתל אביב אשר טופלה בבלעדיות ע"י משרדו של התובע. ביום 11.6.2006 נחתם חוזה מכר דירה. על אף דרישותיו של התובע לקבלת מלוא סכום התיווך נמנע הנתבע מלשלמו.
החלטה:
1. תנאי הכרחי לקבלת דמי התיווך הינו כי המתווך היה הגורם היעיל בעיסקה. השאלה האם אכן בוצעה פעולת תיווך תבחן בהתאם למבחנים לקיומו של גורם יעיל, שנקבעו על ידי בית המשפט העליון: מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי; הקירבה בין תנאי התשלום ושיעורה בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; חלוף הזמן בין ההצעה לבין סיום העסקה; מידת האינטינסיביות של פעולת המתווך; קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהצגת החוזה ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; תשלום דמי תיווך על ידי הצד השני לשיעורם; זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן; הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי משא ומתן
2. על פי מבחנים אלו ועל סמך הראיות עולה כי התובע לא היה הגורם היעיל, לא בתחילת הדרך (שכן הנתבע הגיע לדירת התובע בכוחותיו הוא ולא בפנייה מוקדמת לתובע) ולא בסגירת העסקה (בה לא נטל התובע כל תפקיד).
3. תפקידו של מתווך שהחתים שני צדדים על הסכם תיווך הוא לגשר בין הצדדים לשם יצירת עסקה, כך הוא יוכל לקבל דמי תיווך משני הצדדים. אך שעה שקיים אינטרס אישי כי המחיר שישלם הקונה הינו גבוהה ככל האפשר מופר האיזון הראוי. מן הראיות עולה כי הנתבע כלל לא היה מודע להסכם בין התובע ובין מר צוקר הגורם להעלאת דמי תיווך, ככל שמחיר הדירה יעלה. חובת הנאמנות של המתווך כוללת בין השאר את החובה לנהוג בזהירות סבירה במילוי שליחותו. משהסתיר התובע את העובדה כי הינו "שותף" של מר צוקר בעסקה מאחר ומעל למחיר של 325,000 $ (דולר ארה"ב) יזכה התובע לתוספת עמלה בטרם נחתם הסכם התיווך בין התובע לנתבע, גרם התובע למצג שווא.
4. מתווך שפעל בניגוד לחוק איננו זכאי לדמי תיווך. לא על פי חוק המתווכים, ולא על פי כל חוק אחר. נראה כי חוק המתווכים קובע הוראות מפורטות וברורות בנוגע לדרך ההתנהלות הראויה של מתווך כלפי לקוחו ולאור האמור לעיל נראה כי התובע לא עמד בחובות אילו ומשכך יש בהן כדי למנוע ממנו שכרו.
5. מצב בו ניתן בונוס מצד המוכר ככל שהעסקה תיסגר במחיר גבוה יותר, הופך את המתווך לסוכן מכירות או למשווק של המוכר. במצב כזה הוא אינו יכול לדרוש תשלום דמי תיווך נוסף מאת הקונה
את פסק הדין המלא תוכלו למצוא בתקדין, המאגר המשפטי הטוב ביותר בישראל, הכולל במנוי אחד מעל ל-500,000 מסמכי פסיקה וחקיקה וכחצי מיליון כתבות עיתון גלובס !!!
http://www.takdin.co.il
http://www.takdin.co.il
